分譲賃貸マンションとは?

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分譲賃貸のメリットとデメリット

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分譲賃貸

はじめに

賃貸市場で人気のある「分譲賃貸」のメリットとデメリットをきっちりおさえて、賢く探す方法を解説いたします。ハイグレードで快適な賃貸ライフを過ごしたいあなたに「分譲賃貸」の全般の情報を公開いたします。

 

失敗しない分譲賃貸ライフをお過ごしください!

言葉の意味

「分譲賃貸」とは、正式な用語ではなく、俗称です。販売用の分譲マンションを「賃貸」として貸し出している物件を「分譲賃貸」と呼んでいます。

 

分譲用に建築されたマンションを購入・所有した人が、「賃貸」物件として貸し出しているという物件です。

 

ちなみに、業界用語では「分賃(ブンチン)」と呼ばれています。

分譲賃貸マンション

メリット

建物のグレードがよい

「賃貸用」のマンションと「分譲マンション」の特徴的な違いのひとつは、建物品質の違いです。

 

賃貸物件は、多くは投資用に建築されています。投資した金額に対し、家賃収入を得るわけですが、投資効率を重視すれば、建物の躯体や、設備などは必要以上にグレードを上げるわけにはいきません。通常生活に支障がないような仕様になっているのが通常です。一方で、分譲用のマンションは購入者が一生住む目的で長期間の住宅ローンを組み購入するもので、その目的に対応するためにそれなりの高品質な部材が使われています。

・具体的な事例

①床や壁の厚さ

床や壁の厚さは、分譲マンションの方が厚い構造です。これにより、上下左右の音や振動が伝わりにくく、騒音トラブルが少ないことが期待できます。

 

②室内の建具

室内の建具は、分譲マンションの方が、良質な木材を使用して見た目や、機能性が高い部材を使用しています。

 

③室内設備

特に水回りの設備は賃貸と比較して差がわかりやすいでしょう。浴槽が広く足がのびのびできる、キッチンセットも、シンクが広い、コンロの火力が省エネなのに高出力で、お料理を作るのも片づけるのも便利です。食器や、調理器具、調味料の収納も便利です。

 

④外観・共用スペース

分譲マンションは、グレード感やおしゃれ感を意識して作られています。外観や、エントランスなど植栽や間接照明などで、まるで高級ホテルを思わせるような物件も少なくなりません。これらの演出が住んでいることでの意識の高揚や満足感を満たしてくれることになります。

 

 

立地が良い

分譲用のマンションは、建物のグレードだけでなく、立地の良さも期待できる物件が多いです。駅から直結の物件や、徒歩で5分以内の立地などの大規模がゆえ可能な便利な立地という物件も分譲の特徴です。駅から距離がある物件でも、マンション専用の駅まで直通のシャトルバスがある物件もあるほどです。

 

デメリット

分譲賃貸はよいことも多いのですが、デメリットも存在しますので予め把握しておきましょう。

 

・物件数が少ない

分譲マンションは本来は住む目的で購入した人が何らかの事情により賃貸として貸し出しています。転勤で住めなくなった、親の介護で同居することになった、離婚のためだったり、理由はさまではありますが、いずれにしても何らかの事由が発生しないと分譲賃貸という物件にはなりません。また、例外として投資用に購入した人が家賃収入を得るために貸し出したり、マンション建築現場の地主が土地の収用を目的として現金ではなくマンションの居室をいくつか等価交換として割り当てられ、それを貸し出すというケースもあります。

 

いずれにしても、もともと賃貸のために建築されたアパートやマンションよりも圧倒的に物件数が少ないのです。

・家賃が高い

家賃が高いこともある意味、デメリットとしてあげられます。立地もよく、設備もハイグレードで、そして、物件の稀少性も高いとなると、同じような地域、広さ、築年数のマンションと比較してどうしても家賃が高くなります。分譲賃貸物件マンションを借りることを希望するならば、家賃はそれなりに高くなることは覚悟しなければなりません。

 

・契約形態に注意が必要

賃貸借契約の契約形態は大きく「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」に分かれます。

普通賃貸借契約が原則的には2年契約で、その後は2年ごとの更新が可能です。特段の事由がなければ、借主は民法上の居住権が強いので、貸主側から解約はされにくい契約形態です。

対して、定期借家契約は契約期間が決められており、その期間が到来したら、契約は終了し退去する必要があります。(但し、再契約型の定期借家契約で、再契約の合意があれば、引き続き住むことも可能)

 

普通賃貸借契約で、希にトラブルになるケースがあるので念のため記載しておきます。

 

貸主が、転勤から戻ってくることになったので、退去してほしいといわれる場合があります。普通賃貸借契約は通常、2年契約の更新型です。借主側からの解約は1か月前で良いですが、貸主側からの解約通知(つまり出ていってくれといわれること)は、6か月前となっています。

 

この条項を貸主の勘違いにより、退去を主張してくるケースがあるのです。

 

民法の居住権は強く、貸主側の解約予告は大きく制限されています。家賃の遅れや、契約違反のない限りは、借主側は解約の意向を拒否できるのですが、そのこと自体を理解しないまま貸し出して、一方的に強引な退去勧告を借主にしてくるというトラブルもあります。

 

いくら法律上の保護下にあっても、無意味にトラブルに巻き込まれるのは精神的にもきついですし、時間も無駄です。それこそ、本当に退去することになったら、金銭的な負担も発生します。

 

一連の説明は、当然ながら不動産会社の担当者が説明しますが、説明の仕方が悪かったり、説明を誤解したりしてのトラブルの原因がほとんどですので、契約前にそれも見越してきちんと内容を確認することをお勧めいたします。

 

・入居中のトラブルの対応

ビジネスとして賃貸物件を所有しているいわゆる大家さんと、分譲賃貸のオーナーとは、入居中のトラブルの対応に差が出るケースがあります。

 

例えば、入居者が通常使用していたにもかかわらず、設備が経年劣化による故障で修理や交換が必要になった場合に、この費用は貸主側が負担することになります。しかし、分譲賃貸の貸主はこのルールを把握してなかったり、また、知っていても、その金額が高額な場合、費用負担ができないケースがあります。

 

給湯器などは、寿命が10年程度といわれますが、賃貸中に故障して、交換が必要な場合に、10数万円以上かかり対応が遅くなり入居者にとっては不便な状況が発生することがあるのです。

 

こういったことの内容に、上記の契約内容と合わせ、設備の故障や修理の際の対応や費用負担も貸主や、仲介する不動産会社の担当者によく確認しておく必要があります。

 

・まとめ

デメリットとして上記の内容をあげましたが、最初に把握、確認しておけば、容認できる、また、防げる項目がほとんどです。事前の把握と確認でデメリットをつぶしておきましょう。

 

探し方

前述のとおり、「分譲賃貸」は、圧倒的に物件数が少ないのですが、賢い探し方を下記に説明しますので、是非、参考にしてください。

 

①具体的に場所(最寄駅)と分譲マンション名をいくつか決める。

グーグルマップで、マンション名はわかりますし、大手ゼネコンの建築したマンションは、ある程度物件名がブランド名となっています。三井不動産:パークホームズ、野村不動産:プラウドなどです。

 

②「物件名称」+「賃貸」のキーワードで、グーグルやヤフーで検索する。

検索結果には、現在取り扱っている不動産会社のサイトや過去に取り扱いがあった会社などの、サイトが表示されます。空室があるケースもあれば、現在、募集中の部屋がないケースもあります。

 

いい物件がちょうど掲載されていれば、迷わず直TELで、現在の空きの状態と内見できるか確認することをお勧めします。

 

また、お目当てのマンションに募集中の部屋がなさそうでもあきらめずに、ヒットした不動産会社の内容を確認して、信頼できそうなら、希望条件を詳しく書いて、○○マンションを探していますという旨を詳しく書いてリクエストをメールとしてを送ってみましょう。

 

もちろん、当社も数多くの分譲マンションの取り扱い実績がありますので、こちらから検索してください。

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