RAさとみ56話 公開しました!

ゼロゼロ物件は危険!?メリット・デメリットを理解してお得な部屋探し

ゼロゼロ物件とは「敷金・礼金」がゼロ(不要)という契約条件の賃貸物件のことですが、初期費用が安くなるので、とても人気です。

一方で、ゼロゼロ物件は「危険!」「裏がある!」といった評判があるのも事実です。これらは誤解から発生しているので、メリット・デメリットを詳しく解説いたします。

 

敷金礼金ゼロのイメージ

ゼロゼロ物件に対して誤解が発生する3つのケース

  • 通常契約と比較して賃料が高い
  • 短期解約違約金が発生する
  • 通常賃料のゼロゼロ物件のクリーニング特約

上記の3点が、ゼロゼロ物件に対しネガティブな誤解を発生しやすい点なのですが、この誤解(マイナス評価)は、結論からいうと、ゼロゼロ物件の仕組みと、契約条件をよく理解していないことが原因の場合がほとんどです。

ここでは、ゼロゼロ物件のメリット・デメリットを詳しく解説いたします。

一般賃貸物件とゼロゼロ物件の比較

賃貸物件を契約するためには、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、保険など、まとまったお金がかかります。一般的に賃貸物件を契約するのに最初に用意するお金で目安とされるのが、「賃料の6か月分」といわれています。

この6か月分の内訳を例としてあげますと…

  • 敷金…2か月
  • 礼金…1ヶ月
  • 前家賃…1ヶ月
  • 仲介手数料…1ヶ月
  • 保険、保証料、鍵交換料等…1ヶ月

合計 6ヵ月分

といった具合になります。

あくまでも一例です。敷金1か月、礼金0ヵ月の場合など、物件によって様々です。
家賃が7万円とすると、7万円×6≒42万円がかかる計算となります。
ゼロゼロ物件だとすると…
  • 敷金…2か月 無し
  • 礼金…1ヶ月 無し
  • 前家賃…1ヶ月
  • 仲介手数料…1ヶ月
  • 保険、保証料、鍵交換料等…1ヶ月

合計 3ヵ月分

同じく家賃が7万円だとすると、7万円×3カ月≒21万円となります。前者と後者の違いは、なんと、21万円の差となります!!!

これだけ初期費用に金額の差があると、人気が出るのも納得です。

ゼロゼロ物件と通常契約の家賃を比較する

ひとつの物件で通常契約とゼロゼロ物件が選べる

実は、ゼロゼロ物件は、ある一つの物件を「通常契約の条件」と「ゼロゼロ物件としての契約条件」の二通り設定しています。

お客さん
お客さん

えっ!?

それだったら、間違いなくゼロゼロの方が良いに決まってますよね???

スタッフ
スタッフ

そうですね。

そこが、ゼロゼロ物件のポイントなのですが、「敷金・礼金」が無い代わりに、家賃を若干、高く設定しているんですね。

ゼロゼロ物件とは、単体の物件というより、契約条件のひとつとして設定されているのです。具体的に比較してみましょう。

通常契約の場合:

  • 家賃… 7万円
  • 敷金…14万円(2か月)
  • 礼金… 7万円 (1ヶ月)

ゼロゼロ物件の場合:

  • 家賃…7.6万円(通常家賃+6千円)
  • 敷金… なし
  • 礼金… なし

家賃が「高く」なるなんて!思われるかもしれませんが、たとえば、スマートホンに例えてみます。

スマートホンの機種代金は、iPhoneなど、機種によっては10万円を軽く超えます。最初に支払うのはかなり大きな出費なので、多くの人は、端末を一括購入ではなく、分割購入して、通話料と一緒に支払っているケースがほとんどです。

スマートホンの「機種代金、通話料」など、項目の名目と賃貸の敷金礼金の意味合いは全く違うので、厳密にいうと違うのですが、あくまでも初期費用の負担を軽減するためには月々が高くなるという例えということをご理解ください。

ゼロゼロ物件とは、通常の契約形態に加えて、月々は多少高くても最初のお金は安く抑えたいという意向・事情の人にも対応可能な付加価値の高いサービスといえます。

借りたい人が、自分の希望する方を選択できるのですから。

短期解約違約金

ゼロゼロ物件の契約には、「短期解約違約金」という条項があります。

 

1年未満の解約は賃料の2か月分、1年以上2年未満の解約は賃料の1か月分を短期解約違約金として支払うものとする。

 

入居者が入れ替わると、次の入居する人のためのクリーニング費用や改修、補修費用が発生します。

ゼロゼロ物件は2年契約(更新可)を前提とした契約で、短期で解約する場合は、その間の賃料収入が十分でなく、クリーニングを含む改修費用等に再投資できなくなります。

このようなことが、慢性化すると賃貸物件が粗悪な状態が当たり前の物件だったり、家賃がめちゃくちゃ高かったり、「賃貸市場」が、借主にとっても悪くなってしまいます。

借主にとっては、短期で解約する時には費用が発生することは、心情的には良いものではありませんが、最初からの契約です。

「月々の支払いを多めに2年間住んでいただければ、初期費用は軽くしますよぉ」という契約です。

短期解約違約金はわかっているけど納得いかない!

「短期解約違約金のことはわかってますが、それでも納得いきません!」というケースがまれにあります。

たとえば…

  • 隣の入居者とトラブルになってしまって、嫌がらせをされて耐えられないから解約したい
  • 盗難被害にあってしまって、もう怖くて住めないので解約したい

このように、賃貸借契約の第三者かが、何らかのかかわってきて、「解約して退去したい!自分は悪くないのに…。」といった場合です。

しかし、お気持ちはとても察しますが、残念ながら、契約上は短期解約違約金は発生します。これを、「損害」とするならば、この損害はその状況を作った人が原因です。また、「嫌だ!」「我慢できない!」といった感情は個人差がありますので、ご自身に起因してしまうかもしれません。

マイナスの感情で、短期解約違約金を支払うことになると、「ゼロゼロ物件は危険な契約だ!」という価値観になってしまいます。

冷静に客観的にいうと、感情に線引きはできませんので、だからこそ契約があるので、それをベースに考えると、ゼロゼロ物件は危険な契約でもないですし、裏がある契約でもありません。

 

退去時クリーニング費用がかかるゼロゼロ物件

従来のゼロゼロ物件の退去時のクリーニング費用

ゼロゼロ物件で契約した場合は、クリーニング費用は発生しません。クリーニング代金は賃料の中から貸主が負担します。

但し、故意過失による汚損・破損はその限りではありません。
前述の通り、退去時のクリーニング費用等を見越した賃料設定にしてあるからです。

通常賃料でのゼロゼロ物件が登場

最近は、賃料を設定を通常とゼロゼロの2パターンにせず、通常賃料のまま、ゼロゼロ物件とする物件が増えてきました。

このような物件が増えてきた背景は、物件の供給量が多い地域で、物件ごとの競争の激化があります。当然、借りる側からすれば、賃料が安く、初期費用も安い方が借りやすいので、物件選びの大きな要因の一つになります。

たとえば…

家賃7万円+敷金2か月+礼金1ヶ月<家賃7.6万円+敷金ゼロ+礼金ゼロ<家賃7.0万円+敷金ゼロ+礼金ゼロ

ということで、敷金礼金ゼロなら家賃が安い方が、選ばれます。

このように、通常賃料のまま、敷金と礼金をゼロにする物件が増えてきたのです。

そ・し・て…。

この場合に、退去時のクリーニング費用を実費精算とするという特約条項がついています。

そして、こういった契約で入居した物件を解約退去する時に、クリーニング代金が持ち出しになる場合にトラブルになることがあるのです。契約時は、書類に目を通し、説明を受けていても時を経ると認識や感情が違ってきてしまうとトラブルになります。

トラブルになると、結局、ゼロゼロ物件は危険とか、裏があるとかということになってしまうのです。

ゼロゼロ物件は契約内容をよく理解してお得に借りよう!

ゼロゼロ物件は、初期費用が安く抑えられて賃貸契約を結べるうれしい賃貸契約サービスです。しかし、認識の違いや、契約内容忘れなどがあると、本来はトラブルでないことがトラブルになり、マイナス感情になってしまします。

そうならないためにも…

  • 通常契約と比較して賃料が高い
  • 短期解約違約金が発生する
  • 通常賃料のゼロゼロ物件のクリーニング特約

のことはよく理解して物件選びをしましょう。

また、物件によって契約内容は様々です。上記に記載内容なこともたくさん発生します。わからないことは、営業マンによく質問して納得して契約することをおすすめします。

ゼロゼロ物件で、最初にかかるお金を節約して、気持ちよく賃貸ライフをお過ごしくださいね!

 

 

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